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Faut-il créer une SCI ?
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SCI IR, SCI IS ou nom propre ? Notre diagnostic compare les 3 structures sur 10 ans et vous recommande la solution optimale selon votre TMI, vos objectifs et votre horizon.
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Nom Propre vs SCI — Les différences clés
🏠 Nom Propre
🏢 SCI à l’IS
Ce que vous recevez
Comparatif chiffré sur 10 ans
Simulation du patrimoine accumulé avec les 3 structures : Nom Propre, SCI IR et SCI IS — selon votre situation réelle.
Simulation IS premières années
Calcul de l’impôt sur les sociétés selon votre loyer estimé — avec et sans amortissement du bien.
Volet transmission
Comment donner des parts de SCI à vos enfants pour effacer progressivement les droits de succession.
Démembrement de parts SCI
Donner la nue-propriété des parts aux enfants en conservant l’usufruit — transmission optimisée.
SCI IR vs SCI IS
Quel régime selon votre TMI et votre objectif ? La comparaison complète avec recommandation personnalisée.
Frais de création SCI
Estimation des honoraires notaire + expert-comptable — pour savoir si la SCI vaut le coup dans votre cas.
Alerte LMNP incompatible SCI
Le piège que beaucoup ignorent : la SCI à l’IS est incompatible avec le statut LMNP. Notre diagnostic vous alerte.
Recommandation structure optimale
La conclusion claire : quelle structure choisir selon votre TMI, votre objectif et votre horizon d’investissement.
Exemple de simulation sur 10 ans
Exemple à partir d’un profil type — votre rapport sera personnalisé avec vos données.
| Indicateur | Nom Propre | SCI IR | SCI IS ✅ |
|---|---|---|---|
| Impôt annuel moyen | 3 240 € | 3 240 € | 810 € |
| Trésorerie cumulée 10 ans | 54 000 € | 52 000 € | 72 000 € |
| Transmission aux enfants | Complexe | Partielle | Optimisée |
| Compatible LMNP | ✅ Oui | ✅ Oui | ❌ Non |
| Frais de création | 0 € | ~2 500 € | ~2 500 € |
⚠️ Piège fréquent — LMNP incompatible SCI IS
Si vous envisagez de louer en meublé (LMNP) pour bénéficier de l’amortissement, sachez que la SCI à l’IS est incompatible avec ce statut. Notre diagnostic vous alerte systématiquement sur ce point pour éviter une erreur coûteuse.
Aperçu de votre rapport
Ceci est un aperçu court. Le rapport complet que vous recevez après paiement est nettement plus détaillé et entièrement personnalisé avec vos données (exemple à titre indicatif).
📋 Lecture des résultats
Pour un bien locatif de 300 000 € (loyer 1 200 €/mois), avec une TMI de 30 % et un objectif de transmission, la SCI à l’IS ressort comme la structure la plus avantageuse sur 10 ans : bénéfices imposés à l’IS (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %) au lieu de la TMI sur les revenus fonciers, amortissement du bien réduisant la base imposable, et transmission facilitée par donation progressive de parts. Le nom propre reste plus simple et compatible LMNP. Recommandation : SCI à l’IS, sauf projet de location meublée.
⚠️ Points d’attention fiscaux
- IS à taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %.
- Amortissement du bien déductible en SCI à l’IS (impossible en nom propre nu).
- Plus-value à la revente : régime des plus-values professionnelles (réintégration des amortissements) — à anticiper.
- La SCI à l’IS est incompatible avec le statut LMNP.
✅ Actions recommandées
- Constituer une SCI à l’IS si l’objectif est le rendement net et la transmission.
- Rédiger les statuts avec le notaire (gérance, clauses d’agrément).
- Organiser une donation progressive de parts en démembrement pour réduire les droits.
- Vérifier l’option LMNP si location meublée envisagée (incompatible SCI IS).
Ce Diagnostic est fait pour vous si…
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Ce diagnostic constitue une analyse patrimoniale pédagogique automatisée et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal.
Pour la création d’une SCI, consultez un notaire et un expert-comptable. Simulations basées sur les barèmes loi de finances 2026 (sources : impots.gouv.fr · BOFiP · service-public.fr).
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