Investir dans l’immobilier locatif :
choisissez le bon régime fiscal
avant d’acheter
Nue ou meublée ? Micro ou réel ? LMNP, déficit foncier, SCI ? Le mauvais régime peut vous coûter des milliers d’euros d’impôt par an. Notre diagnostic chiffre votre rendement et identifie le montage le plus avantageux pour votre projet.
Paiement unique · Accès immédiat · Rapport PDF personnalisé
Subir la fiscalité vs Choisir le bon régime
😟 Acheter sans stratégie fiscale
😎 Choisir le régime adapté
Ce que vous recevez
Le bon régime fiscal pour vous
Location nue (micro / réel), LMNP (micro-BIC / réel), SCI à l’IR ou à l’IS : le régime le plus avantageux selon votre projet et votre TMI.
Rendement & cash-flow chiffrés
Rendement brut et net, cash-flow mensuel, effet de levier du crédit — les chiffres clés de votre opération.
Impôt sur les loyers & optimisation
Ce que vous paierez réellement selon le régime, et comment l’amortissement ou le déficit foncier le réduisent.
Les dispositifs encore actifs en 2026
Le Pinel est terminé : place au Denormandie, Loc’Avantages, au nouveau dispositif Jeanbrun et au Malraux — selon votre profil.
Stratégie travaux & déficit foncier
Comment des travaux peuvent générer un déficit imputable (jusqu’à 10 700 €/an, 21 400 € en rénovation énergétique).
Préparer la revente
Plus-value immobilière (abattements pour durée de détention) et réintégration des amortissements LMNP depuis 2025 — à anticiper.
Un rapport sourcé
Des recommandations appuyées sur les textes en vigueur (Code général des impôts) — barèmes 2026.
Rapport PDF complet
Document professionnel de 4 à 6 pages, envoyé par email dans les 5 minutes suivant votre saisie.
Exemple de simulation
Exemple à partir d’un profil type — votre rapport sera personnalisé avec vos données.
Profil : investisseur à TMI 30 %, appartement 200 000 €, loyer 800 €/mois (9 600 €/an), financé à crédit.
| Sur les loyers | Sans optimisation (location nue, micro) | Avec le bon régime (ex. LMNP réel) |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | TMI + 17,2 % (≈ 47 %) | neutralisée par l’amortissement |
| Impôt annuel sur les loyers | ≈ 3 200 € | ≈ 0 € (pendant ~10-15 ans) |
| Économie d’impôt / an | — | ≈ 3 000 € |
| Sur 10 ans | — | ≈ 30 000 € |
| Leviers mobilisés | aucun | amortissement · charges réelles · déficit foncier |
Exemple illustratif : appartement 200 000 €, loyers 9 600 €/an, TMI 30 %. Régime optimisé = LMNP au réel (amortissement du bien ≈ 3 %/an + mobilier + charges, CGI art. 50-0 et amortissements). À la revente, les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value (réforme 2025, art. 150 VB III). Résultat selon votre situation ; barèmes loi de finances 2026.
⚠️ Le piège : le mauvais régime dès le départ
Beaucoup d’investisseurs restent au régime micro « par défaut » et paient l’impôt plein sur leurs loyers, alors qu’un régime adapté pourrait le réduire fortement. Changer de régime après coup est possible mais contraint : le bon choix se fait avant d’acheter. Notre diagnostic compare les régimes sur votre projet réel.
Aperçu de votre rapport
Ceci est un aperçu court. Le rapport complet que vous recevez après paiement est nettement plus détaillé et entièrement personnalisé avec vos données (exemple à titre indicatif).
📋 Lecture des résultats
Profil : investisseur à TMI 30 %, appartement de 200 000 € loué 800 €/mois (9 600 €/an), à crédit. En location nue au micro-foncier, les loyers seraient imposés à environ 47 % (TMI + prélèvements sociaux), soit un impôt d’environ 3 200 €/an. En LMNP au réel, l’amortissement du bien neutralise l’essentiel du résultat imposable : l’impôt sur les loyers tombe proche de 0 pendant 10 à 15 ans, soit une économie d’environ 3 000 €/an (≈ 30 000 € sur 10 ans).
⚠️ Points d’attention fiscaux
- Location nue : micro-foncier (abattement 30 % si revenus < 15 000 €) ou réel (déduction des charges et intérêts, déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an, 21 400 € en rénovation énergétique).
- LMNP : micro-BIC (abattement 50 %, 30 % pour le meublé de tourisme non classé) ou réel avec amortissement du bien et du mobilier.
- Pinel terminé fin 2024 : alternatives Denormandie et Loc’Avantages (jusqu’à fin 2027), nouveau dispositif Jeanbrun pour le neuf depuis 2026.
- Revente : plus-value immobilière avec abattements (exonération IR à 22 ans, PS à 30 ans) ; les amortissements LMNP sont désormais réintégrés dans la plus-value.
✅ Actions recommandées
- Choisir le régime fiscal optimal avant l’achat (souvent LMNP au réel pour le meublé).
- Si travaux importants : étudier la location nue au réel pour activer le déficit foncier.
- Comparer la détention en direct et via une SCI (IR ou IS) selon l’objectif.
- Optimiser le financement (effet de levier) et anticiper la fiscalité de revente.
Ce Diagnostic est fait pour vous si…
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Le bon régime fiscal peut économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt par an
Questions fréquentes
Ce diagnostic est-il un conseil en investissement personnalisé ?
Quels régimes et dispositifs le diagnostic couvre-t-il ?
Le Pinel existe-t-il encore ?
Le diagnostic est-il remboursable ?
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Estimation indicative basée sur les barèmes loi de finances 2026 (sources : impots.gouv.fr · BOFiP · service-public.fr). Le rendement et la fiscalité réels dépendent du bien, du financement et de votre situation.
Ce diagnostic constitue une analyse patrimoniale pédagogique automatisée et ne constitue pas un conseil en investissement au sens de la directive MIF II.
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